Av. Talih UYAR

Bu maddede “kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi”nde ‘takip talebi’, ‘ihtarlı ödeme emri’, ‘ödeme emrine itiraz şekli ve itiraz süresi’ ile ‘ödeme emrine itirazın sonuçları’ düzenlenmiştir.

§A. TAKİP TALEBİ

I- Kira bedelinin ödenmemesi üzerine, alacaklı-kiralayan; -mahkemeye başvurup dava açacak yerde- icra dairesine başvurarak, “kira alacağı” için “haciz yolu ile” takip talebinde bulunabilir.

Kiralayan sadece “kira alacağı”nın ödenmesini isteyebileceği gibi “kira alacağı” ile birlikte -kira parasının yasal süre içinde ödenmemesi halinde- “kiralananın boşaltılmasını (tahliyesini)” de isteyebilir.

Kiralayanın sadece “kira alacağı” için yapacağı takip, “genel haciz yolu ile ilamsız takip”ten bir farklılık göstermez. Bunun için, kiralayanın, basılı “takip talebi”nin (örnek: 1'in (7) nolu bölümünü doldurup icra dairesine vermesi yeterli olur. İcra dairesinin bu “takip talebi” üzerine, borçluya, “örnek: 7” (ödeme emri) göndermesi gerekir.[1]

Kiralayanın ödenmemiş “kira alacağı” ile birlikte “kiralananın tahliyesini (boşaltılmasını)” da istemesi halinde, bu isteğini “takip talebinde” -”takip talebi”nin (7) nolu bölümünün karşısına “tahliye talebi”ni yazarak ve ayrıca yine “takip talebi”nin (9) nolu bölümünün karşısına da “haciz ve tahliye” sözcüklerini belirterek- açıklaması gerekir. Aksi taktirde, borçluya “örnek: 13” ‘ihtarlı ödeme emri’ gönderilemez.[2] Takip talebinde, “tahliye” isteğinin kısaca “tahliye” şeklinde belirtilmesi geçerlidir.[3] Yüksek mahkeme, açıkça “tahliye” istenmemiş olmasına rağmen, “takip talebinde bu anlama gelen bir kayıt” bulunması halinde, bunu da yeterli saymaktadır.[4] Nitekim; yüksek mahkeme takip talebinde, “borçlu-kiracıya ‘örnek: 13 ödeme emri’ gönderilmesini” istemiş olan kiralayanın, aynı zamanda “tahliye” de istemiş olduğunu kabul etmiştir.[5]

Daktilo ile doldurulan takip talebinde, “el yazısı ile”[6] “mürekkepli kalemle”[7] tahliye istenmiş olması geçerli olduğu gibi, takip talebi doldurulduktan sonra -ancak, kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderilmeden- “tahliye” isteğinin takip talebine eklenmesi mümkündür. Bu takdirde eklenen bu isteğin altının kiralayan tarafından imzalanması gerekir.[8]

Yüksek mahkeme; “takip talepnamesine daha sonra eklenen ‘tahliye’ isteğine dayanılarak, icra mahkemesince tahliye kararı verilemeyeceğini”[9] “takip talebindeki ‘tahliye’ isteğinin sonradan yazıldığı -borçlu (kiracı) tarafından- kanıtlanmadıkça, takip anında mevcut olduğunun kabulü gerekeceğini”[10] belirtmiştir.

Kiralayanın, İİK. mad. 269 vd.na göre “kira borcu”nun ödenmesi için, kiracısı hakkında icra takibinde bulunabilmesi için, kiracısı ile arasında “kira ilişkisi”nin bulunması gerekir.[11] Bunun mutlaka “yazılı” kira sözleşmesine dayanması gerekmez. Yazılı olmayan “sözlü” kira sözleşmesine dayanarak da, alacaklı-kiralayan, takip talebinde bulunabilir.[12] Çünkü, yasada; “kira alacağından dolayı yapılan takiplerde”, mutlaka “yazılı bir kira sözleşmesi”nin varlığı aranmamış ve sözlü süzleşme”ye dayanan kira alacakları hakkında da,   i l a m s ı z   i c r a    y o l u   i l e        t a k i p  kabul edilmiştir.

Taraflar arasında “yazılı” bir kira sözleşmesi varsa, kira sözleşmesinin tarihini takip talebinde belirten kiralayanın, ayrıca takip talebine bu yazılı sözleşmeyi de eklemesi -ve bunun bir örneğini borçlu kiracıya göndermesi- gerekir mi? Bir görüşe göre,[13] kiralayanın takip talebine yazılı sözleşmenin aslını ya da bir suretini eklemesi, bundan başka borçlu sayısı kadar sureti de, takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir. Diğer bir görüşe göre[14] ise, kira sözleşmesinin “takip talebi”ne eklenmesi ve ödeme emri ile birlikte kiracıya tebliği gereksizdir. Çünkü, alacaklının tahliye takibi yapabilmesi için, elinde “yazılı sözleşme” bulunması zorunlu olmayıp, “sözlü” kira sözleşmesine dayanılarak da tahliye takibi yapılabilir, ayrıca “yazılı sözleşme” bulunması halinde de, sözleşmenin bir örneği borçluda vardır... Yargıtay'ın, içtihatlarında ikinci görüşü benimsediğini görüyoruz.[15]

Uygulamada, -1.7.1964 tarihli- 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun “resmi dairelerin ilgili memurları, kendilerine ibraz edilen kağıtların damga vergisini aramaya ve vergisi hiç ödenmemiş veya noksan ödenmiş olanları bir tutanakla tesbit etmeye veya bunları tutanağı düzenlemek üzere, vergi dairesine göndermeye mecburdurlar” şeklindeki 26. maddesi uyarınca; yazılı kira sözleşmesi'ne dayalı “tahliye takipleri”nde; kiralayanlardan, kira sözleşmesi için -kira süresine göre, kira bedeli üzerinden- ‘binde 1,5’ kira sözleşmesinde ‘kefil’ bulunması halinde ayrıca ‘binde 7,5’ oranında damga vergisinin ödendiğinin kanıtlanmasını istemektedirler. Bu konuda, kimi icra daireleri, takip talebinde bulunan kiralayanı -kendisinin bağlı olduğu- Vergi Dairesine göndermekte, kimi icra daireleri ise, kiralayandan gerekli damga vergisini -daha sonra ilgili (kiralayanın) Vergi Dairesine yatırmak üzere- nakit olarak almakta ve takip talebini kabul ederek, kiracıya ‘ihtarlı ödeme emri’ (örnek no:13) göndermektedirler...

Ayrıca, kimi icra daireleri sözlü kira sözleşmesine dayalı ‘tahliye takipleri’nde de aynı işlemi yaparken,  bu durumda “damga vergisi gerekmediğini” belirtmektedirler... Kanımızca, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı Tablo'da, ‘verginin matrahı’ ‘kira mukavelenamesi’, ‘mukavelename’, ‘kefalet senedi’ olarak öngörülmüş olduğundan, bu terimler de -”name” = “yazılı belge”, anlamını taşıdığından- yazılı kira sözleşmesi'ni ifade ettiğinden, “sözlü kira sözleşmesi”ne dayalı tahliye takiplerinden, damga vergisi alınmaması gerekir.

Eğer, alacaklı ile borçlu arasında “kira ilişkisi” hiç kurulmamışsa,[16] örneğin; borçlu herhangi bir kira sözleşmesine dayanmaksızın taşınmazı işgal etmekte ise, alacaklı bu durumda “kira” isteminde bulunamayıp sadece “fuzuli işgal tazminatı” (ecrimisil) isteyebileceğinden,[17] bunun için borçluya “örnek: 13” (ihtarlı ödeme emri)” gönderilemez... Ancak hemen belirtelim ki, borçlunun ödeme emrine itirazı üzerine takip durur. Alacaklının, mahkemeye başvurup, isteyebileceği “fuzuli işgal tazminatı (ecrimisil)” hakkında, mahkemeden karar alması gerekir. Başka bir deyişle, ecrimisil alacakları, yargılamayı gerektirdiğinden, “ilamsız takip konusu” yapılamaz.[18]

Eğer taraflar arasındaki “kira ilişkisi” -örneğin; sulh mahkemesince ya da icra mahkemesince tahliyeye karar verilerek veya taraflarca feshi ihbarda bulunularak- sona ermişse, bu tarihten sonra, alacaklı, borçludan sadece “fuzuli işgal tazminatı (ecrimisil)” isteyebilir, “kira” isteyemez.[19]

Yukarıdaki koşullara uygun olarak, alacaklı-kiralayanın “takip talebi”nde bulunması üzerine; icra dairesince borçlu-kiracıya “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri” gönderilmesi gerekir.[20]

Kiralayan, “takip talebi”nde, “kiralananın boşaltılmasını” istediği halde, icra dairesince borçlu-kiracıya -hatalı olarak- “örnek:7 (ödeme emri)” gönderilmişse, kiralayan, bu ödeme emrine dayanarak, icra mahkemesinden “kiralananın boşaltılmasına karar verilmesini” isteyemez.

II- Kim ya da kimler -ilamsız- tahliye takibi için “takip talebi”nde bulunabilir?

“Alacaklı (kiralayan)” sıfatını taşıyan kişi (veya onun halefleri -örneğin; kiralananı kendisinden satın alan yeni malik yahut kiralayanın mirasçıları-) icra dairesine başvurarak             -ilamsız- tahliye takibinde bulunabilir.

Alacaklı-kiralayanın malik olması gerekli değildir.[21]

Kiralayan, bir kişi olabileceği gibi; birden fazla kişi de olabilir. Eğer, kira sözleşmesinde, birden fazla kiralayan varsa -kiralanan şey ister “iştirak halinde mülkiyet” ister “müşterek mülkiyet” konusu olsun- bölünmesi mümkün olmayan bir hak ve talep olan tahliye takibinin, kiralayanların tümü tarafından yapılması gerekir. Çünkü, bu durumda kiralayanlar arasında “zorunlu dava (takip) arkadaşlığı” vardır.[22] [23] Buna karşın, kira alacağının ödenmesine ilişkin talep (yani kira borcu) bölünebilen bir borç olduğundan, kiralayanların her birisi kendi payına düşen kira alacağı için yalnız başına alacak takibi yapabilir.[24] [25]

İştirak (elbirliği) halindeki bir taşınmazın kiraya verilebilmesi, ancak bütün mirasçıların onayı ile (MK. mad. 702/II)[26] ve müşterek mülkiyet halindeki bir taşınmazın kiraya verilebilmesi de -önemli idari tasarruf” sayıldığından- ancak pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması ile (MK. mad. 691) mümkün olur.[27]

Hisseli taşınmazlarda, hissedarlardan birisinin ‘kendi hissesi’ veya ‘taşınmazın tamamı’ hakkında yapacağı kira sözleşmesi geçerli olmaz…[28]

Eğer; iştirak halindeki veya müşterek mülkiyet halindeki bir taşınmazı, mirasçılardan (ya da paydaşlardan) birisi yasanın öngördüğü “oybirliği”ni ya da “pay ve paydaş çoğunluğu”nu sağlamadan başkasına kiraya verirse, bu kira sözleşmesi kuşkusuz diğer mirasçı ve paydaşları bağlamaz. Ancak, bu sözleşme “taraflar arasında” -yani “kiracı” ile taşınmazı kiraya veren “mirasçı” ya da “paydaş” arasında- geçerli olur mu? Bu “kira sözleşmesi”ne dayanarak; kiralayan durumundaki mirasçı ya da paydaş tek başına tahliye takibinde bulunabilir mi? Doktrinde, “gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan işlemin, tarafları dahi bağlamayacağını” ileri sürenler bulunduğu gibi,[29] “gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmenin, tarafları borçlar hukuku alanında bağlayacağını”[30] savunanlar da vardır. Uygulamada, “tahliye davaları” bakımından konuya eğilen Yargıtay 6. HD. kimi kararlarında[31] “kiralayanın kira akdine dayanarak mutlak şekilde talepte bulunabileceğini (tahliye davası açabileceğini), pay ve paydaş çoğunluğunun söz konusu olmayacağını” belirtirken kimi kararlarında,[32] “tahliye davasının pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar tarafından açılabileceğini” belirtmiştir. Yargıtay 12. HD. ise,[33] öteden beri “müşterek mülkiyete konu kiralananın (taşınmazın) tahliyesinin ancak pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar tarafından istenebileceğini” vurgulamıştır...

Yüksek mahkeme, “kiralayan sıfatı” ile ilgili olarak, daha doğrusu “kim ya da kimlerin, kiracı hakkında ilamsız tahliye takibi yapabileceği” konusunda;

√ “Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma ve icra takibi yapma hakkının ‘kiralayan'a ait olduğu; ancak kiralayan durumunda olmayan malik ve kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin de önceden kiracıya ihbarname göndererek ‘malik olduğunu, kira bedellerini bundan sonra kendisine ödemesi gerektiğini’ bildirmesi ve bunun sonuçsuz kalması halinde ya da yeni malikin iktisabının kiracı tarafından açıkça biliniyor olması halinde malikin de aynı hakları kullanabileceğini,”[34]

√ “Zorunlu dava arkadaşlığı yönünden dava hakkının kullanılmasındaki eksikliğin muvafakat sağlanması suretiyle giderilebileceğini, ancak icra takibindeki eksikliğin sonradan verilen muvafakat ile giderilemeyeceğini,”[35]

√ “Kiralayanın ölümü halinde, elbirliği halinde mülkiyet söz konusu olacağından ve mirasçılar arasında zorunlu takip (dava) arkadaşlığı bulunacağından, tahliye istekli kira alacağına ilişkin takibin tüm mirasçılar tarafından yapılması ve tahliye davasının da tüm mirasçılar tarafından açılması gerekeceğini,”[36]

√ “Taraflara karşı edimler yükleyen ‘yap-işlet-devret’ niteliğindeki bir sözleşme’ye dayanılarak, İİK. 269 vd.'na göre takip yapılamayacağını,”[37]

√ “Kira sözleşmesinin tarafı olmasa dahi takipten önce kiracıya hissesine düşen kira parasının ödenmesi için ihtarda bulunan, kira aktine konu taşınmazın hissedarının hissesine düşen kira parası için genel haciz yoluyla ilamsız takipte bulunabileceğini, ancak pay ve paydaş çoğunluğuna sahip bulunmadığından tek başına tahliye isteyemeyeceğini,”[38]

√ “Taşınmazı önceki malikinden tapu kaydıyla satın almış olan kişinin önceki malikin haklarına halef olacağını,”[39]

√ “MHP İl Başkanlığı'nın ‘kiralayan’ durumunda olması halinde, ödeme emrinin de il başkanlığı adına çıkarılması gerekeceğini,”[40]

√ “Taşınmazdaki 2/3 hissesini satmış olan paydaşın tahliye takibinde bulunamayacağını, bu hakkın payı satın almış olan kişiye geçeceğini,”[41]

√ “Kira sözleşmesinde adı yazılı kişinin, sözleşmeyi imzalamamış olması halinde ‘kiralayan’ sayılamayacağını,”[42]

√ “Takip devam ederken, pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar ile kiracı arasında yapılan yeni kira sözleşmesinin tahliye istemini önleyeceğini,”[43]

√ “Kira sözleşmesinde taraf olmayan ancak sözleşmeye icazet vermiş olan paydaşın ancak pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayarak, temerrüt nedeniyle tahliye isteyebileceğini,”[44]

√ “Tahliye takibinin ancak kiraya veren tarafından yapılabileceğini (malik olsa dahi başka bir kişinin takipte bulunamayacağını),”[45]

√ “Kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişilerin kiracı hakkında tahliye takibinde bulunamayacağını,”[46]

√ “Taşınmazın (kiralananın) satılması halinde, kiralayanın değil, yeni malikin tahliye takibinde bulunabileceğini,”[47]

√ “Tahliye takibinde bulunan apartman yöneticisinin -yöneticinin değişmiş olması halinde- kira sözleşmesini yapmış olan yöneticiden farklı kişi olabileceğini,”[48]

√ “Çeke (kambiyo senedine) bağlanmış kira alacağı için ‘kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile’ takip yapmış olan kiralayanın ‘temerrüt sebebiyle tahliye’ takibinde bulunamayacağını,”[49]

√ “Kocası tarafından kiraya verilmiş olan taşınmazda bulunan kiracı hakkında, taşınmazın maliki olan kadının, tahliye takibinde bulunamayacağını,”[50]

√ “Kiralayanın mirasçılarından birisinin, kira bedelinin tümünün ödenmesini ve ödenmemesi halinde tahliye isteyemeyeceğini,”[51]

√ “Kiralanan taşınmazı, kiralayandan satın almış olan yeni malikin, kiracı ile arasında yeni bir kira sözleşmesi yapmamış olsa dahi, kiralayanın halefi olarak, kiracı hakkında takipte bulunabileceğini,”[52]

√ “Kira sözleşmesinde ‘kiralayan’ konumunda bulunan kişinin tahliye talebinde bulunabileceğini, daha önce başka bir kişinin kiracıya, ihtarname göndermiş olmasının durumu değiştirmeyeceğini,”[53]

√ “Kiralayanın ölmüş olması halinde takip yapan kişiye veraset ilamı ibraz ettirilerek, kira parasını tek başına istemeye hakkı olup olmadığının araştırılması gerekeceğini,”[54]

√ “Kira sözleşmesinde taraf olmayan kişinin, kiracı hakkında takipte bulunamayacağını,”[55]

√ “İntifa hakkı sahibinin, kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahip olduğunu,”[56]

√ “Kiralayandan, kiralanandaki haklarını ‘devir senedi’ ile devralan kişinin tek başına kiracı hakkında takipte bulunabileceğini,”[57]

√ “Satın alma suretiyle taşınmaza (kiralanana) birlikte malik olan paydaşların gerek ‘pay’ ve gerekse ‘adet’ çoğunluğunu sağlayarak, kiracı hakkında ‘tahliye‘ istemiyle -kira alacağından dolayı- takip açabileceklerini,”[58]

√ “Kimin kiralayan sıfatını taşıdığının, kira sözleşmesine göre tesbiti gerekeceğini,”[59]

√ “Yeni malikin, eski malikle olan kira sözleşmesine dayanarak takip yapabileceğini,”[60]

√ “Alacaklının hem ‘tahliye taahhüdü’ne ve hem de ‘temerrüt’ nedenine dayanarak tahliye takibinde bulunabileceğini”[61]

belirtmiştir.

III- Kime ya da kimlere karşı -ilamsız- tahliye takibinde bulunulabilir?

“Borçlu (kiracı)” sıfatını taşıyan kişiye (ya da onun mirasçılarına)[62] karşı tahliye takibinde bulunulabilir.

Kiracının kamu kuruluşu olması, İİK. mad. 269'a göre tahliye takibi yapılmasına engel teşkil etmez.

Taşınmazda bulunan kişi kira sözleşmesi'ne dayanarak oturmuyorsa[63] -örneğin “ortaklık sözleşmesi” gereğince oturuyorsa[64] ya da herhangi bir sözleşmeye dayanmadan veya kira sözleşmesi feshedildikten sonra[65] -”fuzuli şagil” olarak oturuyorsa-, kendisine karşı İİK. mad. 269 vd. göre tahliye takibinde bulunulamaz.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa;

a) “Taşınmazın boşaltılması (tahliye) borcu” bölünmeyen borçlardan olduğundan, tahliye takibinin tüm kiracılara yöneltilmesi (zorunlu takip “dava” arkadaşlığı) yani, kiracıların hepsi hakkında tahliye talebinde bulunulması gerekir.[66] [67]

Eğer kira sözleşmesinde “kiracıların kira borcundan zincirleme olarak (müteselsilen) sorumlu olacağı” öngörülmüşse, kiralayanın kiracılardan birisine karşı da tahliye takibi yapabilmesi gerekir (BK. mad. 142). Ticari kira sözleşmelerinde -aksi öngörülmedikçe- kiracılar kira borcundan zincirleme olarak sorumlu olduklarından (TK. mad. 7), kiralayan kiracılardan birisine karşı “tahliye takibi”nde bulunabilir.[68]

b) “Taşınmazın kira borcu” ise, bölünebilen borçlardan olduğundan, kira sözleşmesinde, kira parasından kiracıların zincirleme (müteselsil) olarak sorumlu olacakları hakkında bir kayıt bulunmuyorsa, kiracıların herbiri -BK. mad. 69 uyarınca- eşit şekilde paylarına düşen kira parasından sorumlu olacaklarından, kiralayan her kiracı hakkında, sorumlu olduğu kira parası için takipte bulunabilir.[69] [70]

Ölmüş olan kiracının mirasçılarından biri ya da birkaçı hakkında -her mirasçı, miras bırakanın borcundan ve bu arada kira borcundan, bütün malvarlığı ile sorumlu olduğundan- “kira alacağı” için takip yapılabilirse de, kiralananın boşaltılmasını sağlamak için yapılacak “tahliye takibi”nin, tüm mirasçılara yöneltilmesi gerekir.[71]

Kiracı, kiralananı kendiliğinden boşaltmışsa, kendisine ihtarlı ödeme emri gönderilemez.

Yüksek mahkeme “hakkında tahliye istemli kira alacağına ilişkin takip yapılabilecek kişiler” konusunda;

√ “Kiralayanın ‘asıl kiracı’ ve ‘alt kiracı’ hakkında takip yapabileceğini”[72]

√ “Takip ehliyeti bulunmayan borçluya karşı yapılan icra takibinde, borçlunun ‘kanuni temsilcisi’ ya da ‘onun atayacağı vekili tarafından’ temsil edilmesi gerekeceğini; tahliye istemli takibin, sezgin küçük hakkında takip yapılabilecek, kişiye sıkı sıkıya bağlı işlemlerden olmadığı gibi MK.'nun 497, 508/7, 403 ve 499. maddelerinde öngörülen istisnalardan da olmadığını”[73]

√ “Yeni malik tarafından ‘taşınmazın (kiralananın) satın alındığı’nın kiracıya bildirilmesinden önce, kiracının önceki malike kira bedelini ödemiş olması halinde, kiracının kira borcundan kurtulmuş olacağını”[74]

√ “Kiracının ölümü halinde mirasçıların her birinin kira borcunun tamamından müteselsilen sorumlu olduklarından alacaklı kiralayanın her bir mirasçı hakkında alacağının tamamı için takipte bulunabileceğini”[75]

√ “Kiralananın boşaltılmasından sonra, kiralayanın -tahliyeden sonraki döneme ilişkin- ‘kira parası’ istemiyle eski kiracısı hakkında takipte bulunamayacağını”[76]

√ “Kira sözleşmesinin yazılı yapılması geçerli koşulu olmadığından, kira ilişkisinin taraflarca kabul edildiği durumlarda, kira sözleşmesinde kiracının imzasının bulunmamasının önem taşımayacağını”[77]

√ “Takip kesinleştikten sonra kiracının ölümü üzerine, mirasçılarına ödeme emri gönderilmesini isteyen kiralayanın, takibi ‘terekeye karşı’ değil, ‘mirasçılara karşı’ yürütmüş olacağını”[78]

√ “‘Kiracı’ konumunda bulunmayan (sıfatını taşımayan) kişiler hakkında tahliye takibi yapılamayacağını”[79]

√ “Kiracının ölümünden sonra kira ilişkisini sürdüren ancak kira borcunu ödememiş olan mirasçı hakkında tahliye takibi yapılabileceğini”[80]

√ “Kira sözleşmesinde ‘kiracı’ olarak yer alan kişilerden birisinin ergin olmaması halinde, sadece diğer kiracı hakkında, tahliye istemiyle takip yapılabileceğini”[81]

√ “Kapıcıdan ‘kira parası’ istenemeyeceğinden, kapıcı hakkında ‘temerrüt nedeniyle tahliye takibi’ yapılamayacağını”[82]

√ “Kiracının kefilinin iflâs etmiş olmasının, kiracı hakkında yapılacak takibi etkilemeyeceğini”[83]

√ “Üçüncü kişinin, kiracının kira borcunu kiralayana -kayıtsız şartsız- ödemeyi taahhüt etmesi halinde, kiralayanın doğrudan doğruya üçüncü kişiyi takip edebileceğini”[84]

√ “Takip tarihinden önce ölmüş olan kiracı hakkında takip yapılamayacağını, takibin mirasçıları hakkında yapılması gerekeceğini”[85]

√ “Borçluya (kiracıya) ‘konkordato mühleti’ verilmiş olmasının, İİK. 269 vd. göre kiracı hakkında tahliye takibi yapılmasını önleyeceğini”[86]

b e l i r t m i ş t i r.

IV- a) Kira alacağı, “götürülecek borçlar”dan olduğundan, BK. mad. 73 gereğince, -aksi kararlaştırılmış olmadıkça- “kiralayanın ikametgahında” ödenmesi gerekir. Bu nedenle, kiralayan, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde ikamet etmiyorsa, kendi ikametgahının bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurarak da, kiracısı hakkında “kira alacağı”nın ödenmesi (ve “kiralananın boşaltılması”) için takipte bulunabilir. Başka bir deyişle, “kira alacağına ilişkin uyuşmazlık”, “kiralanan taşınmazın ayni ile ilgili” olmadığından, icra takibinin mutlaka, taşınmazın bulunduğu yerde yapılması zorunlu değildir.[87]

Eğer birden fazla kişi “kiralayan” sıfatını taşıyorsa; bunlardan birinin ikametgahının bulunduğu yerdeki icra dairesi yetkili olur.[88]

b) Bundan başka kiralayan, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde -HUMK. mad. 10 uyarınca; “taşınmazın bulunduğu yer, sözleşmenin icra olunacağı yer” olduğu için- de, borçlu-kiracı hakkında tahliye istemli kira alacağına dayalı takipte bulunabilir.[89]

c) Alacaklı-kiralayan, kira sözleşmesinde öngörülen yetkili mahkemenin/icra dairesinin bulunduğu yerde de, borçlu kiracı hakkında takipte bulunabilir.[90]

ç) Nihayet, alacaklı-kiralayan, “genel yetkili icra dairesi” olan, borçlu-kiracının yerleşim yerindeki icra dairesinde de takipte bulunabilir (İİK. mad. 50; HUMK. mad. 9)…[91]

V- Kiralayan-alacaklının, “takip talebi”nde, ödenmesini istediği kira alacağını - Türk parası olarak- belirtmesi gerekir (İİK. mad. 58/3).

Alacak “yabancı para alacağı” olarak doğmuş olsa bile -yani; kira sözleşmesinde, “kira bedeli” Dolar, Euro gibi yabancı para olarak öngörülmüş olsa bile, kiralayan-alacaklının takip konusu yaptığı kira alacağının miktarını -”harca esas değer” olarak- “takip talebi”nde Türk Parası olarak belirtmesi (ve aynı şekilde bu değeri “ödeme emri”nde de belirtmesi) gerekir.[92] Bundan sonra, “kira sözleşmesi”nde yabancı para olarak ifade edilmiş olan bu alacağının vade tarihindeki mi yoksa fiili ödeme tarihindeki mi Türk parası karşılığını istediğini” ‘takip talebi’nde açıklaması gerekir..[93]

VI- “Kira sözleşmesi”nden doğan kira alacağı için, kiralayan sadece “kiracı” hakkında takipte bulunabileceği gibi, kira sözleşmesinde üçüncü bir kişi, kiracıya “kefil” olmuşsa, kiralayan, bu kimseyi de -sorumlu olduğu kira parası için- takip edebilir. Kefilin sorumlu olacağı kira borcu ve kefalet süresi, kira sözleşmesinde -çok kez olduğu gibi- açıkça belirtilmemişse, kefilin sorumluluğu “kira sözleşmesindeki kira süresi kadar” -örneğin; kira sözleşmesi 3 yıllık yapılmışsa, kefil 3 yıllık kira parasından sorumludur, eğer kira sözleşmesi 1 yıl için yapılmış ve “kiralananda kiracının oturduğu sürece, kefaletin geçerli olacağı” belirtilmişse, bu belirtme, BK. mad. 484 uyarınca hükümsüz olduğu için, kefilin sorumluluğu yine “kira süresi” olan bir yıl için- söz konusu olur.

Eğer “kefil” kira sözleşmesini “müteselsil kefil” ya da “müşterek müteselsil borçlu” sıfatıyla imzalamışsa, kiralayan, önce “asıl borçlu” kiracıya başvurmadan, doğrudan doğruya bu kefiller hakkında takipte bulunabilir.[94]

Buna karşın kefil “adi kefil” konumunda ise; “asıl borçlu iflâs etmeden”, veya “asıl borçlu hakkındaki takip sonuçsuz kalmadan”, alacaklı-kiralayanın “adi kefil” hakkında takipte bulunması mümkün değildir (BK. mad. 486).[95]

Ayrıca belirtelim ki, kira sözleşmesine kefil olmuş olan kişi hakkında -ister “adi kefil” ister “müteselsil kefil” olsun- takip yapılabilmesi için kefaletin son bulduğu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurulmuş olması gerekir. Aksi taktirde, kefilin sorumluluğu sona erer; başka bir deyişle kefil, kefaletten kurtulur (BK. mad. 493).[96]

VII- Kiralayanın, hangi aylara ait kira parasını takip konusu yaptığını, “takip talebi”nde -Türk parası olarak- belirtmesi gerekir. Eğer “takip talebi”nde bu husus belirtilmemişse, -”itirazın kaldırılması” için icra mahkemesinde yapılacak duruşma sırasında- istenen kira parasının hangi aylara ait olduğunun, kiralayana açıklattırılması gerekir. “Takip talebi”nde bu hususun belirtilmemiş olması, başlıbaşına “itirazın kaldırılması” isteminin reddine neden olmaz.[97] [98]

VIII- İşyeri olarak kiralanan yerler için, kiralayan ancak net kira parası için -sözleşmede öngörülen kira parasından, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu gereğince Maliye'ye yatırılması gereken %20 stopaj miktarını düşerek- takipte bulunabilir.

IX- Kira sözleşmesinde, kira parasının “her ay peşin” ödeneceği öngörülmüşse, kiralayan ayın birinci günü değil, dördüncü günü, ödenmeyen kira alacağı için takipte bulunabilir. Çünkü, yerleşmiş Yargıtay içtihatları gereğince, kira her ayın dördüncü günü muaccel hale gelir.[99]

X- Kiralayanın kiracı hakkında, İİK. mad. 269 vd. göre, “kira parasının ödenmesi” (ve temerrüt halinde tahliye) isteğiyle takipte bulunabilmesi için, kira parasının (bedelinin) “belirli” olması gerekir. Bu para, “kira sözleşmesinde” -uyuşmazlığa neden olmayacak biçimde- belirtilmiş olabileceği gibi;[100] “kira parasının tesbiti”ne ilişkin ilamda da yer alabilir. Kiralayan, kira parasını tesbit eden ilamda belirtilen “kira alacağı” (ya da “kira farkı alacağı”) için, -mahkemede ayrıca dava açacak yerde- icra dairesine başvurarak, “ilamsız icra takibi” yapabilir. Bu durumda kiracıya; kira tesbit ilamındaki kira farkı için “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri” yargılama giderleri için ise “örnek 4-5 icra emri” göndererek, borçlunun kira parasını (farkını) belirtilen süre içinde ödememesi halinde, icra mahkemesinden taşınmazın boşaltılması konusunda karar alabilir.[101]  Bu konuda, önemi nedeniyle şu hususu hemen belirtelim ki, 12.11.1979 T. 1/3 sayılı İçt. Bir. K. gereğince, kira parasını tesbit eden ilamın takip konusu yapılabilmesi için, kesinleşip kesinleşmediği araştırılmalı ve ancak kesinleşmişse, takip konusu yapılmasına izin verilmelidir.[102]

XI- İİK. 269 vd. göre -ilamsız- tahliye takibi hasılat kiralarında[103] da -örneğin; tarlanın, “işletme ruhsatı ile birlikte kiralanan” taksi durağının, ılıcanın, kaplıcanın, vapurdaki büfenin, tiyatronun, plajın, değirmenin, otelin, lokantanın tahliyesinde- yapılabilir.

XII- İİK. 269 vd. göre -ilamsız- tahliye takibi sadece taşınmaz kiralarında mümkündür. Bu takip yolu, taşınırlar hakkında uygulanmaz.[104]

Yüksek mahkeme “kiralananın ‘taşınır’ niteliğinde olmasının, kira parasının ilamsız icra yoluyla istenmesine engel teşkil etmeyeceğini”[105] belirtmiştir...

XIII- Alacaklı-kiralayan, “kira parasının ödenmesi” (ve temerrüt halinde tahliye) isteğiyle takipte bulunduktan sonra, kiracısı hakkında “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” ve “kira tesbiti davası”, açsa dahi, bu dava başlamış olan icra takibine etkili olmaz.

Alacaklı-kiralayan, kiracısı hakkında hem “temerrüt” ve hem de “tahliye taahhüdü” nedenine dayanarak, tahliye isteyebilir.

XIV- Kira alacağı “ilam” ya da “ilam hükmündeki belge”ye dayanıyor da olsa, kiralayan “ilamlı takip” yapacak yerde İİK. mad. 269 vd. göre, “ilamsız icra yolu ile tahliye” isteminde bulunabilir.[106]

§B. ÖDEME EMRİ

Kiralayanın, “tahliye” istemini de içeren “takip talebi” üzerine, icra dairesi -İİK. mad. 269 uyarınca- borçlu-kiracıya “ihtarlı ödeme emri (örnek: 13)” gönderir. Bu ödeme emrine şunlar yazılır:

I- a) Takip talebindeki kayıtlar: Borçluya gönderilen ödeme emrinde, alacaklının -vergi kimlik numarası ile birlikte- “isim ve adresinin” ve varsa “vekilinin isim ve adresinin” ayrı ayrı -İİK. mad. 58/1 gereğince- belirtilmesi gerekirse de, alacaklının sadece “ismi” yazılmakla yetinilmiş ve vekilinin “isim ve adresi” yazılmışsa, Yargıtay “borçlunun, takibin kimin tarafından yapıldığını açıkca bilecek durumda olduğu hallerde”[107] ve “dosya içindeki vekaletnamede, alacaklının adresi belli olduğundan, bu eksiklik her zaman tamamlattırılabileceğinden”[108] ödeme emrinin iptâline gerek bulunmadığını’ belirtmiştir.

b) BK. mad. 260 veya 288'de yazılı ihtar: Adi ve hasılat kiraları”na ilişkin takiplerde, ödeme süresi genel haciz yolu ile takiplerden farklı düzenlenmiştir. Gerçekten, Borçlar Kanununda ödeme süresi, adi kiralarda; 6 ay ve daha fazla süreli sözleşmelerde 30 gün, daha az süreli sözleşmelerde 6 gün,[109] buna karşın hasılat kiralarında ise 60 gün[110] olduğundan, İcra ve İflâs Kanununda da bu sürelere bağlı kalınmıştır.

Borçlu-kiracıya gönderilen ödeme emri ile, “kendisinin, bu ödeme süresinde kira borcunu icra dairesine yatırması” istenir.

Ödeme emrinde, ödeme sürelerinin açıkça belirtilmesi (daha doğrusu, ödeme emrindeki boş yerlerin “kira sözleşmesi” türüne göre doldurulması”) gerekir.

Ödeme emrinde, ödeme sürelerinin “hiç gösterilmemiş olması” (boş bırakılması)[111] (bu durumda, ödeme olanağı süresiz hale gelir)[112] ya da (“BK. 260 ve 288'e aykırı biçimde gösterilmiş olması” örneğin; “ödeme süresi”nin 7 gün “itiraz süresi”nin 30 gün olarak gösterilmesi) (ya da; hasılat kiralarında 60 gün yerine 30 gün “ödeme süresi” tanınmış olması)[113] halinde yapılan ödeme emri tebligatı geçerli olmaz ve borçlunun temerrüde düşmesini sağlamaz. Bu nedenle, borçlunun şikayeti üzerine, hatalı gönderilen “ödeme emrinin iptâli”ne karar verilmesi gerekeceği gibi[114] borçlunun bir şikayeti bulunmasa dahi, bu hatalı ödeme emrine dayanarak, kiralayan “tahliye”ye karar verilmesi isteğiyle icra mahkemesine başvurduğunda, bu durumun icra mahkemesi tarafından doğrudan doğruya gözetilerek, alacaklının “tahliye isteminin reddine” karar verilmesi gerekir.

Borçluya gönderilen “13 örnek ihtarlı ödeme emri”nde, ödeme süresi olarak “otuz gün” yerine “altmış gün” verilmişse, bu süre dolmadan borçlunun temerrüdü oluşmaz..[115]

Ödeme süresinin, ödeme emrinde “30” ve “39” gün şeklinde -birbiri ile çelişir biçimde gösterilmesi halinde, borçlu temerrüde düşmez..[116]

Ödeme sürelerinin hesabında -22.6.1966 T. 8/8 sayılı İçt. Bir. Kararı[117] gereğince- “ödeme emrinin tebliğ edildiği gün” hesaba katılmaz.

Ödeme emrindeki “ödeme süresi”nin elyazısı ile düzeltilmiş olması[118], tek başına -bunun, takip talebinde bulunduktan sonra yapıldığı kanıtlanmadıkça- ödeme emrini geçersiz kılmaz.

İhtarlı ödeme emrinde “ödeme süresi”nin ‘30 gün’ yerine ‘7 gün’ olarak gösterilmiş olması, “itirazın kaldırılması” istemini etkilemez. Bu yanlışlık “tahliye” bakımından önem taşır. Yani, bu hatalı ödeme emri üzerine, alacaklı-kiralayan, kiracının “tahliye”sini icra mahkemesinden isteyemezse de, icra dairesine yaptığı “itirazın kaldırılmasını” isteyebilir.[119] Aynı şekilde ödeme emrinde “ödeme süresi”nin gösterilmemiş olması halinde, sadece alacaklı-kiralayanın “tahliye isteminin reddine” karar verilmekle yetinilmesi, ayrıca -bu konuda talepte bulunulmadığı halde- “ödeme emrinin iptâline” karar verilmemesi gerekir.[120]

Ödeme emrine -alacaklı tarafından- sonradan eklenen “haciz yolu ile tahsil ve tahliye” sözcüklerinin altının ayrıca imzalanmamış olması, bu eklemeyi -ve ödeme emrini- geçersiz kılar.[121]

Yüksek mahkeme; önceki kararlarında “ödeme emrinde ödeme süresinin yazılmamış (doldurulmamış) olması halinde, kiracının ‘ödeme emrinin iptâlini isteyemeyeceğini’ çünkü bu durumda takibin kesinleşmeyeceğini şikayette hukuki yararının bulunmadığını”[122] belirtmişken, daha sonra görüş değiştirerek “bu durumun kamu düzeni ile ilgili olduğunu, bu nedenle süresiz şikayete tabi olduğunu”[123] ifade etmiştir...

Borçlu ödeme emrinin tebliği üzerine, icra dairesine gelerek; “borcu kabul ettiğini ancak istenen sürede -yani 30, 6 gün veya 60 günde- ödeyemeyeceğini, aylık taksitlerle ödeyebileceğini” bildirmişse, alacaklı bu durumda yasal ödeme süresi -30; 6 gün veya 60 gün- geçmeden, haciz isteyebilir mi? Yoksa, borçlunun bu beyanına rağmen yine yasanın öngördüğü ödeme süreleri dolduktan sonra mı hacze gidebilir? Yasada bu konuda açıklık yoktur. Kanımızca, borçlunun açıkça “borcu, ödeme süresi içinde ödeyemeyeceğini” belirttiği durumlarda, alacaklının -”ödeme süresi”nin dolmasını beklemeden- haciz isteyebilmesi gerekir.

c) Borçlunun, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine itiraz etmek istemesi halinde 7 gün içinde -Borçlar Kanununun 260 ncı maddesinin kiralayana 6 günlük sürenin sonunda akdi feshe müsaade ettiği hallerde, yani 6 günlük ihtarlarda; 3 gün içinde- itiraz sebeplerini 62'nci madde hükmüne göre icra dairesine bildirmesi gerektiği. Görüldüğü gibi, bu takip şeklinde itiraz süresi kural olarak “7 gün”, ayrık olarak “3 gün” olarak kabul edilmiştir.

Ödeme emrinde; “itiraz süresi”nin -kira sözleşmesinin türüne göre, açıkça belirtilmesi -daha doğru, basılı örnekteki boş kısmın doldurulması- gerekir. Ödeme emrinde “itiraz süresi” hiç gösterilmez veya hatalı gösterilirse (örneğin; “itiraz süresinin 30 gün olduğu belirtilirse); kiracı 7 günlük yasal itiraz süresi geçtikten sonra da itiraz edebilir,[124] bu durumda kiralayan icra mahkemesinden -itiraz haksız ise- “itirazın kaldırılması”nı isteyebilir.[125] Eğer ödeme emrinde, aynı zamanda “ödeme süresi” de gösterilmemişse, o zaman kiralayan ayrıca “tahliye” isteminde bulunamaz.[126] Eğer, “itiraz süresi” hiç gösterilmemiş ya da hatalı gösterilmiş olmasına rağmen “ödeme süresi” doğru gösterilmişse; kiracının 7 günlük itiraz süresinden sonra yapacağı itiraz takibi durdurur ve alacaklı-kiralayan bu durumda; “itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini” icra mahkemesinden isteyebilir.

Yüksek mahkeme, ödeme emrinde “itiraz süresi”nin[127] gösterilmemiş olması halinde, ‘kiracının “ödeme emrinin iptâlini” isteyebilip isteyemeyeceği’ konusunda farklı içtihatlarda bulunmuştur.

Ödeme emrindeki itiraz süresi'nin el yazısı ile düzeltilmiş olması, tek başına -takip talebinden sonra, kiralayan tarafından düzeltmenin yapıldığı kanıtlanmadıkça- ödeme emrini geçersiz kılmaz.[128]

“Borçlu kiracıya gönderilen örnek 13 ihtarlı ödeme emri(de “7 gün” olan itiraz süresinin “10 gün” olarak gösterilmesi halinde, borçlu “10 gün içinde”[129], “30 gün” olarak gösterilmesi halinde ise “30 gün içinde”[130] ödeme emrine itiraz edebilir...

d) Borçlunun itirazında, kira akdini ve varsa buna ait yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmesi, aksi taktirde, kira akdini kabul etmiş sayılacağı,

e) İtiraz süresi içinde, borca itiraz edilmez ve borç da (30, 6, 60) gün içinde ödenmezse, kesinleşen kira alacağı için alacaklının “haciz isteyebileceği” alacaklının takip talebinde ayrıca “tahliye” istediği hallerde, alacaklının icra mahkemesinden, “borçlunun kiralanan yerden çıkarılmasını isteyebileceği” ihtarı. Dikkat edildiği üzere, alacaklının takip talebinde sadece “kira alacağının tahsilini” isteyip ayrıca “tahliye” isteğinde bulunmadığı hallerde borçluya gönderilecek ödeme emrinde “kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz isteyebileceği” yazılmakla yetinilmektedir.

Yüksek mahkeme,[131] çeşitli içtihatlarında, ‘alacaklı-kiralayanın, “takip talebi”nde, tahliye isteminde bulunmamış olması halinde, borçlu-kiracıya “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri”nin gönderilemeyeceğini, gönderilmişse geçersiz olacağını, bu durumunun, kiralayana, icra mahkemesinden “tahliye” konusunda karar verilmesini isteme hakkını vermeyeceğini’ belirtmiştir.

Buna karşın, alacaklının “takip talebindeki kira bedelinin ödenmemesi halinde ayrıca tahliye isteğinde bulunacağını” da -”takip talebi”nde- açıkladığı hallerde, kiracıya gönderilecek ödeme emrinde, “alacaklının bu husustaki talebi de” kiracıya iletilmelidir.

II- Yüksek mahkeme; Borçlu-kiracıya gönderilen “ihtarlı ödeme emri”nde, “takip konusu borç miktarı”, “takip talebi”ndekinden farklı şekilde ifade edilmişse, ‘“ödeme emri”ndeki bildirime üstünlük (geçerlilik) tanınacağını’ kabul etmiştir.[132]

Ödeme emrinde, ödenecek kira borcu açıkça belirtilmemişse, temerrüt oluşmaz ve ödeme emri geçersiz olur.[133] Ancak hangi aylara ait kiranın ödeme emrinde açıkça belirtilmemiş (sadece istenen toplam kira borcunun belirtilmiş) olması halinde, ödeme emri geçersiz olmaz, bu durumda, “hangi aylara ait kira borcunun takip konusu yapıldığının” icra mahkemesindeki duruşmada alacaklı-kiralayana açıklattırılması gerekir.[134]

“Takip talebi”nde takip konusu yabancı para alacağı olarak doğmuş olan kira alacağının Türk parası karşılığının İİK'nun 158/3 maddesine uygun olarak gösterilmiş olmasına rağmen örnek ‘13 ihtarlı ödeme emri’nde yabancı para alacağının Türk parası olarak karşılığının gösterilmemiş olması halinde, icra mahkemesince kamu düzenine aykırılık teşkil eden bu eksiklik doğrudan doğruya gösterilerek, ‘ödeme emrinin iptâline’ karar verilir.[135]

III- “Örnek: ihtarlı ödeme emri”nin borçlu-kiracıya gönderilebilmesi için; kiralayan ile kiracı arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunması zorunlu değildir. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmelerinde de kiracıya “ihtarlı ödeme emri” gönderilebilir.[136]

Borçluya gönderilen “ödeme emri” sureti ile dosyada bulunan “ödeme emri” sureti arasında fark bulunması halinde, borçluya gönderilen surete üstünlük (geçerlilik) tanınır.[137]

IV- Alacaklı-kiralayan tarafından, takip talebinde “tahliye”de istenmiş olmasına rağmen, borçlu-kiracıya -”örnek: 13 ödeme emri” yerine- “örnek: 7 ödeme emri” gönderilmişse, kiralayanın başvurusu üzerine tahliyeye karar verilemez.[138]

Alacaklı-kiralayan, sadece “kira alacağı”nın tahsili için takipte bulunmuş ve ayrıca “tahliye” istediğini takip talebinde belirtmemişse, borçlu-kiracıya “örnek: 51 ihtarlı ödeme emri” gönderilemez.[139]

V- Kanunda, yukarıda belirtilen kayıtlar dışında, borçlunun (kiracının); ödeme emrinin tebliği üzerine ayrıca “mal beyanında bulunması” zorunluğu öngörülmemiş olduğundan, kendisine “ihtarlı ödeme emri (örnek: 13)” tebliğ edilen borçlunun mal beyanında bulunmaması
(İİK. mad. 74), suç teşkil etmez.[140]

§C. İTİRAZ ŞEKLİ ve İTİRAZIN SONUÇLARI

I- “Örnek: 13, ihtarlı ödeme emri”ni alan borçlu-kiracı, gerek “kira sözleşmesi yönünden” (İİK. mad. 269 b/I) ve gerekse “kira sözleşmesi dışındaki nedenlerle” (İİK. mad. 269 c/I) yapacağı itirazı -yukarıda belirttiğimiz-[141] itiraz süresi içinde (İİK. mad. 269/II, c:1; 269/IV),[142] icra dairesine bildirmek zorundadır.

a) Borçlu-kiracı, gönderilen “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri” üzerine, “alacaklı ile arasında kira ilişkisi bulunmadığını” ileri sürmek istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak bildirmek zorundadır. Yani; “kira sözleşmesini” ve varsa “yazılı kira sözleşmesindeki imzasını” açık ve kesin olarak inkar etmelidir.

Eğer kiracı, “açık” ve “kesin olarak” kira sözleşmesini inkar etmez, kiracı olmadığını bildirmezse, kira sözleşmesinin varlığını -dolayısı ile, kendisinin kiracı olduğunu- kabul etmiş sayılır (İİK. mad. 269/II, c:2).[143]

Yüksek mahkeme;

√ “Borçlu-kiracının ‘kira sözleşmesinin sahte olduğu’nu ileri sürmesinin, ‘imza inkarı’ olarak kabul edilemeyeceğini”[144]

√ “Borçlunun itirazında ‘kiracı değilim’ demesinin, ‘imza inkarı’ olarak değerlendirilemeyeceğini, sözleşmedeki imzanın açıkça inkar edilmiş olması gerekeceğini”[145]

√ “Borçlunun ‘takibin tümüne itiraz ediyorum’ şeklindeki beyanının ‘kiracılık ilişkisine açıkça karşı çıkmak olarak nitelendirilemeyeceğini”[146]

√ “Kira sözleşmesindeki çıkıntıları kabul etmemenin ‘kira akdini inkar’ sayılmayacağını”[147]

√ “Kiracının icra dairesine yazdığı itiraz dilekçesindeki, ‘kira kontratının dosyaya konmadığını, akit tarihinin ödeme emrine yazılmadığını, çünkü aralarında kontrat bulunmadığını’ belirtmesinin ‘kira sözleşmesinin inkarı’ niteliğini taşımayacağını”[148]

√ “Kiracının ‘alacaklı ile hiçbir kontratım yoktur’ şeklindeki beyanının ‘kira sözleşmesinin inkarı’ şeklinde algılanamayacağını”[149]

belirtmiştir.

Uygulamada; herhangi bir duraksamaya neden olunmaması için, kiracının (borçlunun) “kiracı değilim”, “alacaklı ile aramızda kira sözleşmesi yoktur” vb. şeklinde, “kira sözleşmesi yönünden” ödeme emrine itiraz etmesi uygun olur.

b) Borçlu-kiracı, gönderilen “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri” üzerine, kira sözleşmesini reddetmeden “kira borcunun ‘ödendiğini’ ‘takas’ yahut diğer bir nedenle -örneğin; kiralanan yerin kendisine teslim edilmemiş olması yahut kira sözleşmesi hükümlerine göre henüz kiranın ödenme zamanının gelmemiş olması nedeniyle- kendisinden istenemeyeceğini” belirterek, hakkındaki takibe (gönderilen ödeme emrine) itiraz edebilir.

Yaptığı kısmi itirazda -İİK. mad. 62/IV uyarınca- “itiraz ettiği borç miktarını açıkca belirtmemiş olan” borçlunun bu itirazı geçerli olmaz ve takip konusu kira borcunun tamamı kesinleşir..[150]

II- Borçlu-kiracının “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri”ne yönelik tüm itirazlarını -itiraz süresi içinde- icra dairesine bildirmesi gerekir.[151] Borçlunun icra dairesinden başka bir yere,[152] özellikle icra mahkemesine[153] yapacağı itiraz geçerli olmaz.

III- “İtiraz” yazılı ya da sözlü olarak -icra dairesine- yapılır.[154] Bu itiraz ile takip durur.

Buna karşın, “süresi içinde”[155] ‘örnek: 13 ihtarlı ödeme emri’ne -“kira sözleşmesi yönünden”[156] ya da “kira sözleşmesi dışındaki nedenlerle”- itiraz edilmezse, tahliye istemli kira alacağına ilişkin takip kesinleşir.

Borçlu-kiracının, süresi içinde “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri”ne itiraz etmemesi üzerine, kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirmek isteyen kiralayanın İİK. mad. 269a uyarınca “icra mahkemesi”ne başvurması gerekir.

Borçlu-kiracının, süresi içinde “örnek: 13 ihtarlı ödeme emri”ne itiraz edip takibi durdurması halinde ise, itiraz sebebine göre; borçlu-kiracı kira akdine itiraz etmişse, kiralayanın İİK. mad. 269b uyarınca, kira akdi dışındaki nedenlerle itiraz etmiş olması halinde ise, İİK. mad. 269c uyarınca icra mahkemesine başvurup “tahliye” kararı alması gerekir...

***

Av. Talih Uyar